国君固收· 信用周报| 报告导读：

　　主流地产发行人2018年年报纷纷揭晓，各房企18年经营“成绩单”业已浮出水面，市场对地产发行人信用基本面的认识也在陆续更新当中。本篇报告聚焦地产发行人2018年年报，从销售、回款、拿地、盈利能力、资本结构与融资能力六方面对地产发行人2018年的经营情况进行全景扫描，并对各指标较上一年度的变化进行整理。

　　销售：增速放缓，集中度提升。房企2018年整体销售增速下滑，56家地产发行人18年销售增速放缓至33.2%。地产销售CR10、CR30分别较上年增长2.7%、6.8%至26.7%、45.2%，集中度继续提升。合作开发增多，TOP100房企权益比例由16年的85%下滑至18年的80%。

　　回款率：18年继续下滑。2018年37家房企平均回款率70.4%，较前两年进一步下滑，系18年核心城市地产限购限签政策力度较紧与合作开发增多拉低房企权益比例的两方面因素的叠加。

　　土地投资：谨慎成为主旋律。根据54家房企数据，房企16-18年平均拿地销售比为0.37、0.47、0.27,18年回落明显，其中大中型房企回落趋势更为明显。拿地的收缩也使得18年底房企土储平均去化周期（3.98年）较17年的4.86年出现明显下滑。

　　盈利能力：略微下滑，关注变化较大的房企。ROIC提升房企中，中南建设(8.46 -1.40%,诊股)系由于利润率提升而世茂建设、恒大集团系由于周转率提升。ROIC下降房企中，卓越商业、富力地产系受17年巨额非经常性损益扰动；而新城控股(38.44 +0.37%,诊股)、万科则系由于有息负债快速增长带来的周转下降。

　　资本结构：杠杆率有所下降。地产发行人18年杠杆率有所下降，75家房企平均净负债率96.07%，较上年降低2.02%，地产行业杠杆率在连续多年上行后似乎终于停止了上行步伐。

　　融资能力：融资成本上升，负债结构短期化。38家地产发行人18年平均融资成本6.3%（较17年提升0.5%）。短期债务占比上升，房企短期流动性压力整体加大。

   1. 地产发行人2018年“成绩单”盘点

　　主流地产发行人2018年年报纷纷揭晓，各房企18年经营“成绩单”业已浮出水面，市场对地产发行人信用基本面的认识也在陆续更新当中。本篇报告聚焦地产发行人2018年年报，从销售、回款、拿地、盈利能力、资本结构与融资能力六方面对地产发行人2018年的经营情况进行全景扫描，并对各指标较上一年度的变化进行整理，供投资者参考。

　　总的来看，18年地产市场销售增速继续下滑，严格的“限签限售”政策也使得房企回款率持续走低。在这个背景下房企经营思路普遍转向稳健，普遍开始收缩拿地，一些高杠杆率房企开始逐渐降低杠杆率水平。当然，杠杆率水平的下降亦有18年融资环境较为紧张，房企融资成本有所提升的因素，房企负债结构也开始呈现短期化趋势。  

    1.1销售：增速放缓，集中度提升

　　房企2018年整体销售增速下滑。所有境内地产发行人中，93家房企进入克尔瑞2018年销售榜，其中56家房企2014-2018年连续5年位于销售榜上。56家房企销售额近五年保持快速增长，16年销售增速峰值达51.1%。17年以来销售增速下滑至44.6%，2018年增速继续放缓至33.2%，但仍然大幅好于地产整体销售情况。

　　规模房企集中度继续提升。规模房企销售好于整体反应的是市场集中度的持续提升。地产销售CR10、CR20、CR30分别较上年增长2.7%、5.9%、6.8%至26.7%、38.3%、45.2%。中型房企近两年扩张较为迅速，17、18年TOP11-30房企集中度较上年分别提升3.1%、4.1%。

　　权益比例继续下滑，合作开发增多。克而瑞数据显示，地产TOP100房企权益比例由2016年的85%逐渐下滑至2018年的80%。其中中型房企通过合作开发冲规模的趋势更为明显，TOP11-30房企权益比例由2016年的82%下滑至2018年的75%。

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